¿Por qué las familias prefieren arrendar a tener vivienda propia en Cali y el Valle?

Tener vivienda propia era el sueño de muchas familias en el país, incluso, el dicho popular reza que ‘tener casa no es riqueza, pero no tenerla es pobreza’.

Sin embargo, la tendencia en los últimos años ha cambiado al punto que, según el informe ‘Situación Inmobiliaria Colombia de BBVA Research’, con cifras hasta 2023, Colombia muestra un cambio estructural en la forma de acceso a la vivienda, con más hogares arrendatarios que propietarios.

Esta tendencia no solo se mantuvo en el 2024, sino que se consolidó.

En el Valle del Cauca esta dinámica es aún más marcada. En 2024, el 48,9% de los hogares vivía en arriendo, mientras que solo el 34,5% son propietarios, sobre un total de 1,6 millones de hogares, de acuerdo con al encuesta de Calidad de Vida del Dane.

Esto equivale a aproximadamente 788.000 hogares arrendatarios frente a 556.000 propietarios. El Valle no solo confirma esta tendencia nacional, sino que la supera ampliamente, siendo una de las regiones con mayor peso del arriendo en el país.

Según Mauricio Hernández Monsalve, economista de BBVA Research, las razones son diversas. Una de las principales, afirmó, es el nivel de ingresos: a 2023, el ingreso promedio por persona en el Valle del Cauca era de $1,1 millones mensuales, igual al promedio nacional, pero por debajo de otras regiones: Bogotá, ($1,9 millones); Medellín, ($1,6 millones) y Manizales ($1,5 millones).

En Cali, entre tanto, el promedio fue de $1,3 millones, también por debajo de esos referentes. “Esta menor capacidad adquisitiva reduce la posibilidad de acceso al crédito hipotecario y limita el ahorro para pagar una cuota inicial”, asegura Monsalve.

A lo anterior se suma la reducción en la cobertura de subsidios como Mi Casa Ya y el efecto de tasas de interés elevadas en años recientes, que han encarecido el financiamiento de vivienda.

“Pero también hay razones más estructurales o de decisión personal: para algunos hogares, especialmente jóvenes o profesionales, arrendar representa una opción más flexible y conveniente”, anotó el analista.

Además, agregó, hay quienes deciden no comprar vivienda porque prefieren invertir en activos distintos -como negocios, educación o inversiones financieras- que consideran más rentables o más alineados con sus proyectos personales.

Aumenta la oferta en Cali

Monsalve explicó que en ciudades como Cali ha aumentado la oferta de inmuebles para arriendo.

 “Esto ocurre en parte porque algunos propietarios, ante la desaceleración del mercado de compraventa, optan por poner sus inmuebles en alquiler”, indicó.

Por su parte, Carlos Hernán Isáziga, gestor de Calidad de la Universidad Autónoma de Occidente, UAO, expresó que la alta participación del arriendo se explica por “el aumento de la informalidad laboral, que limita el acceso al crédito hipotecario; los procesos de migración interna y extranjera, especialmente por desplazamiento forzado; y aspectos demográficos, como la preferencia de los jóvenes por la flexibilidad que ofrece el arriendo frente al compromiso financiero de largo plazo que implica la compra de vivienda”.

Al respecto, Isabel Cristina González, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y el Valle, indicó que casi la mitad de los hogares caleños están en arriendo, lo cual es muy significativo. “Eso muestra que el arrendamiento ya no es un paso provisional, sino una forma de vida estable para muchos. Esto debería hacer que el sector inmobiliario replantee su estrategia: no todo gira alrededor de la venta”, opinó.

En cuanto a por qué se estaría moviendo más el tema del arrendamiento, precisó que esto obedece en buena medida a la incertidumbre jurídica y económica que vive el país, donde muchas personas prefieren no comprometerse con deudas a largo plazo.

“La inflación, las tasas de interés altas y la pérdida de poder adquisitivo hacen que comprar vivienda se perciba como un riesgo”.

 Además, agregó, que las nuevas generaciones valoran más la flexibilidad: “no quieren ‘echar raíces’ rápido. En cambio, el arriendo les da movilidad y menor carga emocional o financiera”.

Los sectores donde más se arrienda son aquellos donde hay movilidad laboral, académica y de servicios. En estratos medios y altos, el sur (Valle del Lili, Ciudad Jardín, Bochalema) tiene alta rotación por su cercanía a universidades, clínicas y centros comerciales.

En estratos bajos y medios, el oriente (como Salomia, Alfonso López o El Guabal) concentra mucha demanda por costos accesibles y transporte público.

Según González, las familias prefieren apartamentos a casas, porque son más económicos de mantener, se adecúan mejor a los nuevos núcleos familiares (más pequeños) y se ofrecen en mayor cantidad.

Respecto a los aumentos en el canon de arrendamiento, manifestó que no es solo especulación. “Hay menos oferta, más demanda y un encarecimiento general de todo (servicios, administración, mantenimiento)”. Además, enfatizó, muchas viviendas han migrado a alquiler turístico, lo cual baja la oferta residencial tradicional y sube los precios. También influye que los arrendadores están tratando de compensar la inflación.

Santiago Racines, gerente comercial de la inmobiliaria Century21, manifestó que los arrendamientos han aumentado “por una situación tan sencilla: el que sale y compra se tiene que endeudar pero también tiene que mantener su ritmo de vida. No solo es el crédito, es la cuota inicial, los impuestos, pago de administración del inmueble y su adecuación”.

José Roberto Concha, profesor adjunto de la Universidad Icesi, expresó que el Valle del Cauca ocupa el sexto lugar entre los departamentos con mayor proporción de viviendas en arriendo, superado por Risaralda, Bogotá, Meta, Quindío y Cundinamarca.

La mayor oferta de arriendos son en los estratos 1, 2,3 y siendo el estrato 3 el líder con el 46% de esa demanda.

Además, aseguró, Cali tiene un mercado de arriendos muy activo con precios más bajos por metro cuadrado que Bogotá y Medellín, pero superiores a Bucaramanga.

La demanda de arriendo el Valle del Cauca representa el 60% de las consultas inmobiliarias, solo superada a nivel nacional por Bogotá y Antioquia.

¿Por qué esa demanda tan alta por arriendo en el Valle del Cauca? Para el profesor Concha, esto obedece a que la región vallecaucana tradicionalmente ha sido de inmigrantes que vienen atraídos por su actividad agrícola e industrial lo que influye en la demanda de vivienda arrendada, como la primera solución antes de decidir por un arraigo más definitivo.

Añadió que el efecto demográfico influye también, de gran manera, en la demanda de vivienda en las nuevas generaciones: la generación Z (nacidos entre1997 y 2012) los llamados nativos digitales, viven preocupados por temas sociales y prefieren el trabajo remoto; no les gusta estar “amarrados” a una empresa.

Posteriormente, explicó, vino la generación alfa (2013-2025) que “son mucho más tecnológicos y sobre todo globalizados; se quieren “comer” el mundo y no quieren que los “amarre” nada: ni hogar, ni hijos, ni vivienda y ningún otro activo fijo. Quieren vivir libres como el viento e ir de un lugar a otro sin “amarres” por eso no compra vivienda, prefieren arrendarlas”.

De otro lado, Alexandra Cañas, gerente de Camacol Valle, dijo que en los primeros cuatro meses de 2025 el mercado de la vivienda tuvo una baja del 5% con respecto al mismo período de 2024.

Este comportamiento, comentó, puede estar influenciado por la incertidumbre en torno a la continuidad del programa Mi Casa Ya que apoyaba con 20 o 30 salarios mínimos al pago de la cuota inicial de los hogares y entre 4 y 5 puntos porcentuales a la tasa de interés. Este aspecto es muy importante dado que más del 70% de las ventas de vivienda nueva corresponde a VIS, además a la moderación que también se observa en la dinámica del sector constructor, influenciada por la incertidumbre jurídica que actualmente atraviesa el país.

Perfil del arrendatario

Aunque es muy diverso, según la Lonja de Cali y el Valle, lo más común es una persona o núcleo familiar de estrato 2 o 3, con ingresos de entre 1 y 3 salarios mínimos. Muchas veces son madre cabeza de hogar, estudiantes universitarios o trabajadores informales. Pero también hay arrendatarios de alto perfil que, por razones financieras o estratégicas, prefieren alquilar en lugar de comprar.

El costo de los arriendos en estrato 3, está entre $750.000 y $900.000 por apartamentos pequeños; en estrato 4, el rango puede ir entre $1.200.000 y $1.800.000, dependiendo del sector y si el inmueble tiene acabados modernos. “Muchos están al límite de su capacidad de pago”, informó González, gerente de la Lonja.

Si bien hay más vivienda en venta. Esto no significa que sea más fácil vender. “Hay una gran cantidad de oferta represada porque la gente no está comprando, mientras que en arriendo hay menos oferta pero se mueve mucho más rápido, lo que hace que los arriendos se valoricen y se disputen”, dijo la Gerente de la Lonja.