Frenan con toda a los administradores de conjuntos residenciales: Ley les prohíbe práctica con inquilinos y propietarios

En Colombia, la Ley 675 de 2001, conocida como Ley de Propiedad Horizontal, regula la convivencia en edificios y conjuntos residenciales, así como los derechos y deberes de los copropietarios.

Sin embargo, recientes advertencias de especialistas han revelado que en muchos conjuntos del país persisten sanciones impuestas directamente por administradores, una práctica que la ley considera ilegal e ineficaz.

La abogada Stephanie Rendón explicó que esta situación se ha vuelto frecuente debido al desconocimiento de los residentes sobre quién tiene la autoridad para imponer multas o castigos dentro de una copropiedad.

“Los administradores suelen creer que su cargo les otorga poder para sancionar, pero no tienen competencia para hacerlo”, señaló la especialista.

De acuerdo con el artículo 60 de la Ley de Propiedad Horizontal, las sanciones únicamente pueden ser impuestas por la asamblea general de copropietarios o, si el reglamento interno lo establece, por el consejo de administración.

Lo que quiere decir que, en ningún caso, el administrador tiene esta facultad, a menos que se le haya delegado expresamente mediante una disposición aprobada en el reglamento.

Además de esto, la norma exige que, para aplicar sanciones, se respeten el debido proceso, el derecho a la defensa, la contradicción y la impugnación.

Asimismo, ordena valorar la intencionalidad del acto, la negligencia o imprudencia, y aplicar los principios de proporcionalidad y gradualidad según la gravedad de la infracción o el daño causado.

“Esa sanción que firma el administrador y que dice que se impone por determinada conducta es ineficaz. Es lo mismo que si la pusiera un carnicero o un panadero, porque el administrador no es competente para imponer esas sanciones”, enfatizó Rendón.

¿Qué hacer si un administrador impone una multa?

Si un residente o propietario recibe una sanción directamente del administrador, puede interponer una acción de tutela para proteger su derecho fundamental al debido proceso. Esta vía legal busca anular la sanción y dejar sin efecto el cobro o las restricciones impuestas de manera irregular.

En los casos de incumplimiento de obligaciones, tales como el pago de cuotas de administración, la ley autoriza medidas específicas. Por ejemplo, la administración puede publicar la lista de morosos y aplicar intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente. Pero estas son sanciones financieras reguladas, no decisiones disciplinarias.

La legislación también establece derechos claros para los propietarios, como el uso adecuado de las áreas comunes, el disfrute de un ambiente limpio y seguro, y la utilización de los parqueaderos asignados o de visitantes conforme al reglamento. De igual forma, impone deberes como contribuir mensualmente al mantenimiento, vigilancia, reparación y reposición de los bienes comunes.

Según concluyó Rendón, “una sanción impuesta por el administrador viola el derecho fundamental al debido proceso”. Y por ello, insistió en la importancia de que los residentes conozcan la ley y exijan que las decisiones disciplinarias se adopten solo por los órganos competentes y bajo las reglas que dicta el reglamento interno.