¿Qué tan cierto es que no se puede ‘sacar’ a un arrendatario que tiene niños en Colombia?

De acuerdo con los resultados más recientes de la Encuesta de Calidad de Vida - ECV - elaborada por el DANE, en el año 2022, un 40.2% de la población colombiana habitaba en viviendas de alquiler o subarriendo. Esta cifra podría experimentar variaciones en el presente año, según el análisis efectuado por esta entidad gubernamental. A pesar de los diversos subsidios implementados por el Gobierno Nacional para fomentar la adquisición de viviendas nuevas o usadas en el territorio, tales esfuerzos han resultado insuficientes y cada día más personas optan por el arrendamiento como alternativa habitacional.

Este fenómeno se atribuye a los elevados costos relacionados con la compra de propiedades en el país. Tanto ciudadanos colombianos como extranjeros han adoptado la modalidad de vivir en viviendas alquiladas, una opción considerablemente cómoda en la que el arrendatario debe principalmente cumplir con el pago del alquiler y los servicios públicos.

Sin embargo, uno de los desafíos principales para los arrendatarios es que los inquilinos no siempre efectúan el pago total del arrendamiento en las fechas establecidas previamente en el contrato. En tal situación, el propietario tiene el derecho de solicitar un desalojo con previo aviso.

No obstante, es crucial entender que la decisión de llevar a cabo un desalojo no debe tomarse a la ligera. Cuando un propietario decide poner su propiedad en alquiler, debe estar al tanto de los lineamientos y regulaciones que deben cumplirse para evitar complicaciones con el inquilino.

Conforme al artículo 384 del Código General del Proceso, el desalojo de un arrendatario moroso requiere seguir tres etapas, que abarcan desde la notificación hasta la conciliación, antes de recurrir a la intervención de la justicia. No obstante, llegar a un acuerdo amistoso siempre es preferible para evitar problemas adicionales.

Si la petición de desalojo se origina por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento, el arrendador y el arrendatario deberán acordar con un inspector de la Policía los plazos en los cuales se deben abonar las mensualidades pendientes. De lo contrario, se iniciará un proceso legal ante un juez de la República.

Una vez el caso llegue a los tribunales y se agoten las instancias de conciliación, se procederá a analizar los argumentos de ambas partes para tomar una decisión. Si se confirma la orden de desalojo, el inquilino tendrá un plazo para abandonar la propiedad; en caso contrario, se puede solicitar asistencia policial.

¿Qué hacer en caso de falta de pago de arrendamiento?

Si un inquilino incumple con los pagos oportunos, el arrendador tiene derecho a dar por terminado el contrato según lo estipulado por la ley. Es recomendable notificar las causales de finalización mediante una carta.

Si el propietario no recibe respuesta del inquilino, se pueden tomar medidas legales para forzar el desalojo.

Se puede presentar una demanda civil, cuya competencia recae en el juez civil municipal o de circuito de la ubicación de la vivienda. Se deben adjuntar pruebas físicas del contrato de arrendamiento entre las partes, o en su defecto, testimonios.

¿Es posible desalojar a un inquilino con hijos?

Según el portal especializado Lexdir Colombia, la presencia de menores en la propiedad no puede suspender el proceso de desalojo.

En la resolución judicial que inicia el procedimiento, se le comunicará al arrendatario la posibilidad de recurrir a los servicios sociales del gobierno. Al finalizar el proceso y cuando llegue el momento de abandonar la vivienda, es necesario que las autoridades estén presentes para salvaguardar los derechos de los menores.

¿Cómo terminar anticipadamente un contrato de arrendamiento?

Para poner fin anticipadamente a un contrato de arrendamiento, el arrendador debe notificar al inquilino que debe entregar la propiedad, independientemente de la razón.

Dado que el arrendatario también tiene sus derechos, debe ser notificado con tres meses de anticipación, de acuerdo con lo establecido en la Ley 820 de 2003.

Además, según expertos inmobiliarios de la empresa Metro Cuadrado, “el propietario debe consignar una indemnización equivalente a tres cánones de arrendamiento en una entidad autorizada por el Gobierno”.

Si el titular de la propiedad arrendada no entrega la vivienda en el plazo mencionado, la indemnización debe ser devuelta lo más pronto posible.

Es importante destacar que para recibir la indemnización sin inconvenientes, el arrendatario debe entregar la vivienda antes de los tres meses estipulados por la ley. En caso contrario, la indemnización será devuelta al propietario.

Como se mencionó anteriormente, la consignación debe realizarse a través de canales oficiales designados por el Gobierno Nacional, y esta misma entidad será responsable de notificar al arrendatario sobre la copia del título correspondiente.

La cuantía de la indemnización se calculará según la renta vigente en la fecha del preaviso de desalojo.

Las autoridades competentes para este proceso son la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Alcaldía de Bogotá, aunque también se puede recurrir a un Centro de Conciliación aprobado por el Ministerio de Justicia y del Derecho.