La oferta de hospedaje por plataformas como Airbnb se multiplica en Cali; estos son los impactos para el sector

Entre los años 2020 y 2024 el número de viviendas caleñas que se ofrecían por las diferentes plataformas digitales para hospedaje por días aumentó 5310 %.

Se contaba para esa fecha 4781 casas para estancias cortas, de las cuales 2813 contaban con Registro Nacional de Turismo, RNT, es decir, que había un poco menos del 50 % que operaba en la informalidad.

De igual forma, solo del 2023 al 2024 la oferta disponible pasó de 3761 a 4781.

Los crecimientos se dieron en subcategorías como habitación compartida (4,18 %), habitación privada (34,2 %) y vivienda completa (24,4 %), según datos de Cotelco Valle del Cauca, recogidos de plataformas como Homeaway (hoy Vrbo), Airbnb, Booking y Alltherooms.

Este repunte, que también se ha dado en otras capitales del país, ha venido acompañado de un aumento en el turismo. Sin embargo, este incremento no se ha dado al mismo ritmo que ha crecido la oferta de camas.

Datos del sector evidencian que el número de turistas extranjeros que llegaron al departamento creció 23 % entre los años 2019 y 2024. Se pasó de 218.000 personas a 269.000, de acuerdo con estadísticas de Migración Colombia.

En Cali se pasó de 197.000 visitantes no nacionales en el 2019 a 220.000 en el 2024, es decir, un alza de 11,6 %.

Bajo este panorama, Diego Ospina, gerente de Cotelvalle, afirmó que hay varios aspectos a considerar frente al crecimiento de la oferta de hospedaje no tradicional.

Por un lado, resaltó que la hotelería no está en desacuerdo con el uso de las plataformas, que hacen parte de las nuevas tecnologías, ni con el nicho de negocio que se abrió, pero opina que es necesario que se equiparen las cargas entre estos segmentos.

Por ejemplo, destacó que un alojamiento tradicional tiene unos servicios para garantizar o asegurar la experiencia de un turista que no tienen los hospedajes en vivienda.

“Cuando uno compara la mano de obra necesitada para un hospedaje en plataformas versus lo que tiene un hotel, la diferencia es abismal. Además, el costo operativo de una vivienda turística se estima entre el 9 % y 10 %, mientras en un hotel es del 64 %. Por ello, entramos en una competencia que pudiera ser desigual y es difícil competir con tarifas”, dijo Ospina.

De ahí que planteó la necesidad de que estas viviendas estén formalizadas, por lo menos con el Registro Nacional de Turismo, y que el primer control lo hagan las mismas plataformas donde se ofertan.

Otra propuesta es que se equiparen las cargas en materia de tributos, por lo menos municipales: “Hoy la estructura en términos impositivos de los hoteles con respecto a las plataformas es muy diferente. Creo que hay que reconocer el esfuerzo impositivo, el empleo que generamos, la inversión en un negocio que jamás duerme, porque siempre que usted llega a un hotel alguien lo recibe, lo que no pasa en un Airbnb, que te entregan una llave y le toca a la persona resolver el resto”.

Principales zonas

En Cali hay una concentración muy importante de casas turísticas, sobre todo en las zonas ‘caminables’ como el Bulevard y los barrios Granada, San Antonio, El Peñón y Miraflores. Sin embargo, la oferta está por toda la ciudad, incluso, en la zona rural y los municipios vecinos.

También los públicos están segmentados, es decir, hay un grupo de turistas que prefiere los hoteles tradicionales, pero otros buscan generar algún tipo de experiencia diferente, además, de precios más económicos.

Por ejemplo, Rubén es un caleño que oferta en plataformas ocho habitaciones en el sur de Cali y generalmente llegan al lugar personas que se van a realizar algún tipo de cirugía o atención médica en la ciudad.

En otros momentos, como la Feria de Cali, el Petronio y congresos religiosos, su hospedaje está lleno.

La secretaria de Turismo de Cali, María Fernanda Campuzano, explicó que la Alcaldía está haciendo un trabajo de monitoreo frente a este fenómeno, con el objetivo, no de frenar su expansión, sino de garantizar que su operación se realice dentro del marco legal.

Para ello “se han fortalecido los mecanismos de control, mediante el Observatorio del Situr, que realiza un seguimiento mensual al comportamiento de las viviendas turísticas registradas en plataformas digitales”.

Añadió que la Alcaldía hizo una alianza con Airbnb, que permite acceder a información consolidada sobre la oferta y su distribución territorial.

“Paralelamente, se adelantan procesos internos para actualizar los instrumentos normativos y administrativos, de modo que los anfitriones puedan desarrollar su actividad turística dentro de la formalidad”, indicó Campuzano.

Oportunidad de negocio

Rodrigo es un ingeniero caleño retirado, que vio como una opción de generar ingresos adecuar la casa familiar, en el norte de la ciudad, y ofrecer habitaciones en renta por días.

Cuenta que empezó en pandemia, por lo que fue un comienzo difícil, pero que esto le ha permitido cubrir sus necesidades, dado que lleva tres años “peleando” por lograr la pensión que le ha sido negada.

“Recibo más que turistas, personas que vienen por trabajo, por ejemplo, a congresos en el Centro de Eventos o a desarrollar actividades en las empresas de Acopi. También personas que vienen a reuniones familiares en Cali”, comentó.

Esto, diferente al turista ‘mochilero’, que prefiere hospedarse en San Antonio y sus alrededores, añadió.

Para Rodrigo, la hotelería enfrenta un gran reto porque el hospedaje en casa es una gran competencia que tiene menores costos y que crece de manera acelerada: “En mi zona han hecho edificios pequeños que funcionan para rentas cortas y se entregan a una empresa administradora. Incluso, se ha vuelto una manera de inversión en el sector inmobiliario; se puede ver en diferentes partes de la ciudad, porque es más rentable alquilar por días que una renta mensual. Puede ser tres o cuatro veces mejor en ingresos”.

Según Airbnb, más del 60 % de sus anfitriones a nivel global utilizan las ganancias para cubrir necesidades básicas o complementar su pensión.

Pero en Cali también funcionan negocios de hospejade más complejos. Por ejemplo, la empresa Neat Development opera proyectos que abarcan desde la construcción y el diseño arquitectónico hasta la administración de propiedades en renta corta.

Hernando Espinosa, director de Nuevos Proyectos, comentó que este modelo ha crecido gracias a tres factores clave: digitalización, el turismo en expansión y la necesidad de diversificar ingresos familiares.

“Para los propietarios, esta modalidad representa una estrategia de inversión y monetización de activos inmobiliarios. No se trata solo de alquilar una propiedad: es una forma de diversificar patrimonio, dolarizar ingresos y tener un modelo activo o pasivo, según el nivel de involucramiento que se desee”, comentó.

Sin embargo, Rodrigo también reconoce la necesidad de regular esta tendencia. “Es fundamental que existan reglas claras y que todos los actores, desde propietarios hasta operadores profesionales, jueguen bajo las mismas condiciones.

“En Colombia existe una deuda pendiente en términos de información y control. No hay cifras claras sobre cuántos actores operan en legalidad y cuántos en el mercado informal, y eso abre la puerta a problemáticas serias, como evasión fiscal o incluso situaciones más delicadas como explotación o delitos asociados”, añadió.

Esta empresa administra 85 propiedades que van desde apartamentos urbanos, viviendas de lujo, hoteles boutique y casas campestres en Cali, otras ciudades del país y Miami, Estados Unidos.

Óscar Guzmán, quien por muchos años estuvo vinculado al sector hotelero, indicó que las plataformas responden a las nuevas dinámicas del turismo urbano y ofrecen ventajas como la amplía la oferta de alojamiento, atrae nuevos perfiles de visitantes, particularmente, jóvenes y nómadas digitales, y dinamiza las economías locales, ya que muchas familias encuentran en este modelo una fuente complementaria de ingresos.

Pero consideró que también tiene desventajas, como los riesgos de seguridad que aumentan dentro de esas casas en varios frentes y que existe una competencia muy desigual frente a la hotelería tradicional, que “cumple con obligaciones tributarias, generación de empleo, normas de seguridad, requisitos de accesibilidad y estándares de calidad”

¿Qué pasa en el mundo?

El crecimiento acelerado del hospedaje en casas y apartamentos en el mundo ha generado algunas polémicas.

Por ejemplo, en Grecia se han entablado demandas por la legalidad de edificios convertidos en sitios de alquiler por días, por considerar que son hoteles disfrazados.

Asimismo, este año se prohibió el registro de apartamentos en plataformas de alquiler de corto plazo, por al menos un año, en el centro de Atenas, donde había al menos doce mil de estos arriendos en 2024, donde se promueve invertir en apartamentos que pueden ser convertidos en Airbnb.

Algo similar pasa en Puerto Rico, donde muchos pobladores han tenido que dejar sus casas por el aumento del costo de vida, debido al turismo y la explosión de alquileres a corto plazo.

La plataforma internacional de alojamientos turísticos Booking informó que suprimió el 2 % de sus 200.000 anuncios en España por “no proporcionar licencias válidas”, una medida tomada a petición del Gobierno, que culpa a los apartamentos turísticos de dificultar el acceso a la vivienda de los residentes.

En España se han tomado varias medidas contra el crecimiento de las casas turísticas. Por ejemplo, se está promoviendo la prohibición del alquiler turístico en bloques residenciales y en el centro histórico de algunas ciudades.

Asimismo, entró en vigencia el registro único de alquileres de corta duración, una medida que busca controlar la expansión de este tipo de hospedaje, así como la ilegalidad que se presenta en este campo