Conjuntos residenciales en Colombia: nueva ley acaba con cobros abusivos y alivia a residentes

En Colombia, los residentes de conjuntos residenciales han denunciado durante años lo que consideran cobros abusivos por parte de las administraciones: multas elevadas por no asistir a la asamblea de copropietarios o por incumplimientos, muchas veces impuestos sin un procedimiento claro y sin que se respete el debido proceso interno.

Frente a esta situación, el Congreso de la República tramita una iniciativa, el proyecto de ley 017 de 2025, cuyo autor es el senador Antonio José Correa Jiménez, con el fin de regular estas multas.

El objetivo es establecer que los reglamentos de propiedad horizontal incluyan un procedimiento específico para la imposición de sanciones por inasistencia injustificada a la asamblea general de copropietarios. Ese procedimiento debe respetar los principios de legalidad, proporcionalidad y necesidad, así como los derechos de defensa, contradicción e impugnación.

Según lo planteado en el proyecto, se propone una escala de sanciones que responde al número de veces que se omite la asistencia sin justificar:

• Para la primera inasistencia injustificada, un llamado de atención registrado en acta.
• Para la segunda, una multa equivalente al 50 % del canon mensual de administración.
• Para la tercera, una multa equivalente al 100 % del canon mensual de administración.
• Se deberán establecer facilidades de pago según la capacidad económica del propietario.

Además, se recalca que antes de imponer multas deben agotarse otras medidas correctivas como llamados de atención; la sanción debe graduarse de acuerdo con la intención, negligencia o circunstancia atenuante del infractor.

Otro punto relevante es que la asamblea general de copropietarios debe ser convocada una vez al año, en la fecha establecida en el reglamento o dentro de los tres meses posteriores al cierre del ejercicio presupuestal, y el administrador debe convocar con al menos 15 días de antelación.

El trasfondo de la normativa vigente, la Ley 675 de 2001, indica que la multa por inasistencia a la asamblea no puede exceder dos veces el valor mensual de la administración. En la práctica, sin embargo, muchos propietarios han denunciado que los reglamentos internos imponen penalidades mayores, o las aplican sin respetar los procedimientos.

Asimismo, las cooperativas y administraciones tendrán que ajustar sus reglamentos internos para cumplir con los nuevos requisitos de procedimiento y lectura proporcional de la sanción. Para quienes arriendan, también es significativo: muchas veces la obligación recae en el propietario, pero el reglamento afecta a todo el uso del inmueble.

Este proyecto de ley busca equilibrar los derechos de los propietarios con la facultad de las asambleas y administraciones, regulando sanciones injustas, imponiendo garantías de defensa y escalando las multas de manera razonable. La aprobación y puesta en marcha de esta normativa pueden representar un cambio significativo para la convivencia y regulación de la propiedad horizontal en Colombia.