“Aún no hay valores definidos para la actualización catastral”: Subdirector de Catastro de Cali, Alexánder Montealegre

Ante la gran controversia que han generado denuncias sobre aumentos desmedidos en los avalúos catastrales de las viviendas de los caleños y, por ende, de los impuestos Prediales, desde la Alcaldía Distrital señalaron que esto carece de verdad.

También se habló sobre una supuesta reunión convocada por la Alcaldía para mostrar esos aumentos, pero Alexánder Montealegre Trujillo, subdirector de Catastro, aseguró que el encuentro se llevó a cabo con gremios y la Academia para socializar aspectos técnicos del proceso. “Estuvo gente de Camacol, de la Lonja, de la ANI y otras organizaciones”.

Montealegre habló con El País y aclaró todas las dudas que han envuelto el proceso de actualización catastral en los últimos días.

Algunas denuncias aseguran que ya están definidas las cifras del aumento catastral, ¿qué tiene esto de cierto?

Lo importante a mencionar es la desinformación que se ha generado en torno al tema y cómo se ha utilizado una exposición técnica de manera equivoca y cómo se ha utilizado la información precisamente para desinformar a la comunidad sobre el objetivo del proceso de actualización. Entonces, lo primero, no hay valores definidos aún para el proceso de actualización catastral 2024. Nosotros estamos actualizando 7 comunas, en esas comunas abrimos el proceso en el mes de abril y vamos a finalizar en el mes de diciembre, en la misma socialización que tuvimos con los gremios, al igual que en todos los escenarios, pues contamos cuál es el cronograma que estamos llevando.

El proceso técnico lo abrimos en el mes de abril con algo que se llama la etapa operativa y finalizaremos en el mes de diciembre. Hasta ahora finalizamos el proceso que se llama inspección ocular de todos los predios de las siete comunas, son 326.000 predios, y aquí quiero hacer énfasis en un tema: La inspección ocular no es la visita predio a predio.

En oficina se hacen unos cruces de información para identificar cuáles son los sectores en los que debemos focalizar las visitas predio a predio. Con base en ese cruce de información, verificamos si nos dio o no nos dio correctamente e inspeccionamos todos los 326.000 predios, pero es una inspección ocular desde afuera. No es que hayamos visitado los 326.000 predios, es una inspección en donde se pasa en un vehículo o se pasa caminando, se lleva una información premarcada y se verifica “ok, esto sí era un lote, en oficina lo tenía como un lote y sí es así. Este otro proyecto lo tengo identificado como un proyecto en desarrollo y efectivamente”, entonces voy chequeando.

Esa etapa se llama de pre reconocimiento y no demanda una visita, un ingreso al predio. Entonces hasta ahora finalizamos el proceso de pre reconocimiento e iniciaremos las visitas puntuales el próximo martes. Se enviaron una comunicaciones en donde les dijimos a los propietarios de algunos predios seleccionados: “señor ciudadano, lo visitará esta persona el día tal en el horario tal, por favor, permítanos el ingreso”.

Lo que hay que mencionar claramente es que nosotros no hemos finalizado, sería imposible tener valores a un mes o dos meses de haber desarrollado el ejercicio, y lo segundo, que en la misma socialización con gremios explicamos que el componente económico lo empezaremos en el mes de agosto.

Tenemos un proceso de pliego de condiciones definido para que vengan firmas, un proceso transparente abierto en el marco de la Ley 80, para contratar la firma que nos ayudará con el proceso de valoración, por lo tanto, es completamente desatinado y malintencionado el uso de la información que se dio en esta sesión de trabajo.

¿De dónde salen las cifras de la denuncia?

Salen de una presentación que nosotros teníamos en donde queríamos ilustrar que los procesos de actualización catastral demandan una revisión de toda la base, también que una simple inspección de la base catastral nos muestra que pueden haber errores de digitación y, con eso, yo quiero aclarar que no es que la base esté mal, no, hay que revisarla y cuando usted hace este tipo de ejercicios, pues se encuentra valores mínimos y máximos.

Entonces es una información completamente salida de contexto. Nosotros no tenemos valores, de hecho, quisiera decir que, por supuesto, hay valores para metro cuadrado a hoy, cuánto vale, pero ese valor no se presentó en la reunión (ver gráfico).

Estas datos son unas cifras que llamamos “de referencia“, sobre qué podríamos encontrar en la base catastral, pero las cifras que le comentó nosotros no las publicamos porque no lo vimos necesario para esa sesión de trabajo, pero incluso, esas son unas cifras sin depuración a una consulta general de una base.

¿Qué muestran las cifras sobre el valor del metro cuadrado?

Algunos valores de referencia, por ejemplo, sobre la Comuna 2 (norte de Cali) en los predios residenciales, muestran que se pueden tener valores entre $ 20.627 pesos hasta $ 4.555.000 por metro cuadrado, pero esos son, por así decirlo, los extremos de los valores. El valor que más representa a la Comuna 2 podría estar oscilando alrededor de $ 1,8 millones de pesos por metro cuadrado.

Estamos hablando de valor metro cuadrado integral, que significa la construcción más el terreno. Hablamos del valor que más representa a la comuna, eso es un indicador estadístico que se llama la mediana.

Tengamos en cuenta que el proceso de socialización es un ejercicio progresivo y permanente durante todo el proceso técnico, es decir que nosotros no hemos terminado de socializar, pero eso tampoco significa que no podamos avanzar en las actividades que nos corresponden

Alexander Montealegre, subdirector de Catastro de Cali

¿Qué proceso se debe hacer para determinar el aumento?

El proceso de actualización tiene 3 etapas, la preoperativa, operativa y la postoperativa, las cuales están definidas en el documento de la guía metodológico de proyectos de catastro multipropósito de Planeación Nacional. En este momento estamos en un proceso de la etapa operativa, entonces salimos a capturar primero los cambios físicos para identificar en dónde efectivamente los hay.

Por ejemplo, un lote dejó de ser lote y se volvió un edificio, o una casa de dos pisos ahora tiene tres, o un edificio consolidado de 12 pisos sigue siendo el mismo edificio consolidado de 12 pisos. Entonces, una vez hayamos capturado los cambios físicos entran el componente económico y el componente jurídico.

Sobre el jurídico, hacemos una interrelación entre las bases de datos de la Superintendencia de Notariado y Registro y nuestra base catastral, ya que la propiedad o titularidad de los predios está definida a partir de los folios de matrícula, en tal sentido, integramos a nuestra base la información que proviene de la Superintendencia de Notariado y Registro para actualizar nuestros datos.

Ahora, el componente económico proyectamos empezar a resolverlo a partir del mes de agosto, en el que esperamos iniciar la recopilación de ofertas, la del análisis de dinámica inmobiliaria, ver cómo se está transando el mercado. ¿Por qué hasta agosto? Porque ya hemos recogido una gran cantidad de cambios físicos, entonces vamos a poder saber cuántos metros cuadrados de construcción adicional se han generado en una propiedad que antes tenía 100 y ahora tiene 150.

En ese momento sí podremos hacer el estudio de mercado para, en función de la dinámica inmobiliaria de cada sector, concluir el valor integral del metro cuadrado. Teniendo ese valor, podremos calcular cómo un predio pasó de valer 100 unidades monetarias a 120, lo cual puede tener dos razones: simplemente porque el predio se valorizó sin que haya tenido ningún cambio físico o porque adicionalmente sí hubo un cambio.

Hasta que no se consolide dicho ejercicio técnico no tendremos una base de datos o una información completamente consolidada, o sea hasta que no se termine, no sabemos cuánto va a valer un predio porque no hemos pasado por todas las etapas.

¿Qué tan cierto es que con el aumento en los avalúos habrá un crecimiento desmedido en los impuestos Prediales de los caleños?

No es cierto que si el avalúo catastral crece, en igualdad de proporción va a crecer el impuesto Predial. Ese es un mito de todos los procesos de actualización y genera toda la desinformación, ¿por qué? Porque el avalúo catastral crece en función de la dinámica inmobiliaria, es decir que un predio se valoriza en función de cómo esté transándose el mercado catastral en ese sector. En tal sentido, el avalúo catastral no tiene tope, puede subir. Por ejemplo, si su predio en el año 2015 valía 100 millones de pesos y aunque no le haya hecho mejoras, si la dinámica inmobiliaria del sector dice que su predio ahora vale 250 millones, pues creció 150 millones de pesos. Esa la dinámica del mercado inmobiliario, que es la que determina el valor.

Entonces no hay un tope para el avalúo, pero sí hay un tope para el impuesto Predial. El Estatuto Tributario nos define rangos de avalúos y rangos de crecimiento, en tal sentido, el impuesto Predial, que es la gran preocupación de muchos ciudadanos, tiene topes.

Tenemos un proceso de pliego de condiciones publicado en el Secop para que vengan firmas ya sean de aquí de Cali o de otras ciudades, en un procedimiento totalmente transparente, para contratar a la firma que nos ayudará con el proceso de valoración de los predios

Alexander Montealegre, subdirector de Catastro de Cali

¿Y cuáles serían esos topes para el Predial?

Son muchos topes distintos ya que esto tiene muchísimas aristas. Aclaremos, cuando una ciudad no ha hecho actualización catastral, como el caso de Cali en su área urbana, donde no se actualizaba desde el 2018 cuando debió haberse hecho el año pasado, entonces lo que ocurre es que la ley dice que para los territorios que no hayan sido actualizados, el avalúo catastral se incrementará de conformidad con el decreto del Gobierno Nacional.

Normalmente, si no se hace un cálculo de un indicador que se llama el IVP local (Índice de Valoración Predial), pues se debe utilizar el índice nacional. En ese orden de ideas, cuando un territorio no ha sido actualizado, se aplica en promedio para el área urbana un 4.80 y algo por ciento, y para el área rural tiene tres porcentajes distintos, pero son valores promedio porque cada año sale un nuevo decreto.

En el caso de Cali, de las 7 comunas en las que se está haciendo la actualización, pues no se aplicará el índice nacional, sino que será lo que te dé el proceso de actualización para el crecimiento del avalúo catastral. Tenemos que tener muy claro que una cosa es crecimiento de avalúo y otra las tarifas del impuesto Predial, son cosas completamente diferentes.

Voy a dar algunos ejemplos. En el año 2012 se hizo una actualización urbana que fue entrada en vigencia en el 2013 y representó un crecimiento del 27 % de la base catastral; en el año 2014 se actualizan otro número de comunas y el crecimiento fue el 43 % porque se hizo la actualización, y en el año 2018, con vigencia 2019, se actualizaron otras comunas y el crecimiento fue del 23 %. Ahora, los años en los que no se ha actualizado, el crecimiento ha estado en torno al 4 % (de acuerdo al decreto nacional).

Entonces no hay manera de estimar cuánto aumentará el Predial...

No, no es posible. Todos son estimaciones de rangos. Mire toda la desinformación que se dio por la reciente reunión, ¿se imagina si desde la Administración salimos con una irresponsabilidad de decir que creemos que el avalúo va a crecer tanto? No, eso que lo den las matemáticas y la estadística, no hay nada más que hacer.

Un ejemplo: el valor del avalúo se multiplica cinco o seis veces, como puede ocurrir, ¿pero entonces eso no pasará con el Predial?

Tal cual, así es. Para que la gente pueda tener una cifra, voy a leer los límites permanentes del incremento del impuesto Predial Unificado. Si el predio es de uso residencial y el avalúo catastral de la vigencia anterior estaba entre 0 y 15 millones de pesos, el incremento máximo del impuesto puede ser del 10 %. Si el predio estaba entre 15 y 22 millones de pesos, el incremento máximo debe ser del 15 %. Y así sucesivamente los predios residenciales.

Ahora, este estatuto tiene también sus excepciones, por ejemplo, para los predios residenciales con incremento inferior al 10 % con relación al año inmediatamente anterior, el Predial como mínimo debe crecer un 10 %.

Para las siete comunas que está siendo actualizadas (la 2, 3, 8, 17, 22, 4 y 19), el aumento que dé el proceso económico empezará a regir a partir del 1 de enero de 2025. En las 15 comunas restantes, el aumento será lo que defina el Gobierno Nacional en el decreto que se publica en diciembre, o lo que dé el cálculo del Índice de Valoración Predial (IVP) que nosotros hagamos

Alexander Montealegre, subdirector de Catastro de Cali

También dice: límites al impuesto Predial para uso no residencial, es decir, lotes, industria y comercio. Si el avalúo catastral de la vigencia anterior estaba entre 0 y 28 millones de pesos, el incremento máximo será el 15 %; si estaba entre 28 y 93 millones, del 20 %; si estaba entre 93 y 347 millones, del 25 %; si estaba entre 347 millones y 1258 millones, del 30 %, y para predios superiores a 1258 millones, el máximo incremento del Predial será del 35 %.

Esto tiene un montón de excepciones y reglas que quisiera no entrar a explicar porque ya necesitaríamos un tributarista que nos ayude.