¿Un administrador puede imponer multas en los conjuntos residenciales? Esto dice la Ley

Residir en conjuntos residenciales y edificios compartidos en Colombia se rige bajo un marco normativo específico, el cual es la Ley 675 de 2001.

Esta legislación organiza las reglas de convivencia en propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal y determina cómo deben administrarse los espacios comunes de estos conjuntos.

Además de regular el uso adecuado de las zonas compartidas, la ley establece las obligaciones y derechos tanto de los residentes como de quienes ejercen funciones administrativas.

No obstante, una de las inquietudes más comunes entre los copropietarios gira en torno a los alcances del administrador, especialmente cuando se trata de aplicar sanciones económicas a quienes infringen el reglamento interno.

¿Quién puede imponer sanciones según la Ley?

Ahora bien, uno de los temas que genera mayor controversia en las copropiedades es la aplicación de multas por incumplimiento de las normas de convivencia.

De acuerdo con el artículo 59 de la Ley 675, las sanciones solo pueden ser impuestas por el órgano competente establecido en el reglamento interno, usualmente el consejo de administración o, en su defecto, la asamblea general de copropietarios.

Esto significa que el administrador no está facultado legalmente para imponer sanciones por sí mismo, contrario a como se tenía pensado.

Y es que el rol del administrador es estrictamente ejecutivo, pues debe hacer cumplir las decisiones tomadas por los órganos de gobierno de la copropiedad y velar por la correcta aplicación del reglamento.

Pero no tiene competencia para actuar como autoridad disciplinaria. Por ello, en caso de imponer una multa de forma directa, estaría incurriendo en una extralimitación de funciones.

Incluso cuando el reglamento autoriza sanciones, estas deben aplicarse respetando el derecho al debido proceso.

Es decir, antes de imponer una multa, el presunto infractor debe ser informado de los hechos, tener oportunidad de defenderse, presentar sus argumentos y ser escuchado.

Cabe resaltar que ignorar estos pasos no solo entorpece el proceso, sino que puede exponer a la copropiedad a procesos judiciales.

La omisión del debido proceso puede ser denunciada ante la Superintendencia de Notariado y Registro, entidad encargada de la inspección y vigilancia de las propiedades horizontales.

También se puede acudir a un juez de la República para solicitar la nulidad de la sanción o, en casos más graves, la reparación por daños causados por la actuación irregular del administrador.

Posibles soluciones para los residentes

Como se mencionó anteriormente, si un administrador actúa de manera reiterada en contra del marco legal, imponiendo sanciones sin autorización ni procedimiento adecuado, puede enfrentarse a procesos disciplinarios o judiciales.

Pues la extralimitación de funciones, el abuso de poder y la apropiación indebida de recursos provenientes de multas aplicadas sin base legal son algunas de las faltas que podrían imputársele.

En cuanto a los residentes, ante una multa impuesta sin el respaldo de un proceso legal válido, deben saber que tienen derecho a presentar quejas formales y a exigir la revisión del caso.

Por ello se recomienda revisar cuidadosamente el reglamento de propiedad horizontal y, si se identifican irregularidades, acudir a las autoridades competentes.

Finalmente, en Colombia, la imposición de sanciones en conjuntos residenciales no es una facultad del administrador, salvo que actúe en cumplimiento de decisiones de los órganos competentes y bajo los lineamientos del reglamento interno.