Exclusivo: Así se obtienen las escrituras falsas con las que estafan a compradores de bienes inmuebles en Cali

Solo quienes se mueven en el submundo de las estafas y las ventas fraudulentas de bienes inmuebles con documentos falsificados saben de lo que se trata cuando alguien hace referencia al llamado ‘cupo notarial’.

Una figura criminal, según fuentes consultadas por El País, que involucra a empleados de notarías y consiste en extraer una escritura pública del libro de protocolo, casi siempre de un levantamiento de hipoteca, un divorcio o un matrimonio, por los que casi nadie vuelve a consultar, y con ese mismo número se introduce una escritura falsa y se vuelve a empastar el libro.

Un elemento clave del ‘cupo notarial’, por el que un estafador llega a pagar hasta $20 millones, es que la escritura que se elimine del libro de protocolo debe tener más de diez años de registro, tiempo en el que prescribe la acción penal y puedan quedar impunes los involucrados.

Sin embargo, existe otro libro en las notarías, el índice o numerador cuya información debe coincidir con el libro de protocolo y al que solo tiene acceso el notario, por lo que es casi imposible eliminar del consecutivo el trámite real que se ha realizado bajo un número de escritura pública.

Por eso quedó en evidencia que la casa que Edilberto Cañas, un supuesto médico que se promociona en redes sociales como Eddy Cañas, le vendió a Álvaro Javier Zuluaga en el barrio San Fernando, a pocos metros de la galería Alameda, fue adquirida por alguien que dice ser empleado suyo a través de una escritura pública falsificada e introducida en el libro de protocolo de la Notaría 7 de Cali.

“Él logra engañar a la gente con el parapeto de que supuestamente es médico y que tiene su oficina en el Edificio de Colores. Y los que trabajan con él dicen que es un médico prestante y que en redes sociales se puede ver que es muy prestigioso. Con eso le generan a uno confianza”, aseguró Zuluaga, víctima de la supuesta estafa.

Según el denuncio presentando el pasado 19 de diciembre por el delito de estafa, un hermano de Álvaro Zuluaga que reside en el extranjero quería comprar por inversión una vivienda en Cali y los comisionistas Rodrigo Duque y Juan Carlos Castaño le ofrecieron la casa en la Calle 8 # 26-64 del barrio San Fernando, a unos pasos de la galería Alameda.

La vivienda costaba alrededor de $310 millones y cuando se reunieron con el propietario para hacer el negocio, en julio de 2024, llegó Eddy Cañas con los documentos en los que no aparecía su nombre como propietario.

“Dijo que la propietaria, Ana Jiménez, tuvo una relación comercial con su madre, que era dueña de casas de cambio en Palmira y la propietaria tenía una deuda con ella y en contraprestación le entregó la vivienda como dación de pago, y que su madre en agradecimiento a un empleado, Luis Eduardo Sánchez, le dio la oportunidad de quedarse con ella”, dice la denuncia.

“El error, (según Cañas), es que el señor nunca registró la escritura pero que Cañas había asesorado muy bien con la parte jurídica de la Notaría 7 y le habían manifestado que no había problema y que en la Oficina de Instrumentos Públicos solo le cobrarían una multa por dejar pasar tantos años sin registrar”, dice el documento.

El interés de Cañas en ese negocio, dijo Álvaro Zuluaga, “era que supuestamente el empleado Luis Eduardo Sánchez no había pagado la casa en su totalidad y llegaron a un acuerdo de que el médico le devolvería una cantidad de dinero ya que la casa seguía siendo de su familia.

Días después, el empleado Luis Eduardo Sánchez llegó desde Armenia para realizar la compraventa y su hermano realizó dos consignaciones de US$25.000 y US$20.000 desde Austin (Texas) a una cuenta en Miami de una supuesta empresa familiar de Eddy Cañas, que gerenciaría su tío.

24 horas para desocupar

Con la compra de la vivienda, por la que se entregó también un vehículo como parte de pago, Álvaro Zuluaga llevó a una persona para que cuidara la casa mientras se realizaban obras de adecuación, pero empezaron las irregularidades.

“Ya habíamos hecho arreglos en la casa, porque ese es el modus operandi, cuando aparece un tipo en una moto de alto cilindraje y le dice a la persona que me cuidaba el predio que tenía hasta el otro día a las 6:00 de la tarde para que desocupara o que se atuviera a las consecuencias”, relató Zuluaga.

“Yo estaba cerca y cuando llegué el tipo me dice que ‘lo que pasa es que el médico no le ha pagado esta casa al viejo’. Le dije, ‘hermano, yo la compré y quiero saber cuál es el supuesto viejo’ y me dijo que el viejo es Manila. Entonces cuando llamo al médico Eddy Cañas me dice ‘ah sí, es que yo le debo a Manila, pero no se preocupe, no sé por qué me fueron a buscar allá’”, señaló Zuluaga.

Días después llegó una notificación de la Inspección 19 de Policía, donde había un proceso por posesión y ya existía un fallo a favor de otro demandante de apellido Lancheros. Por esto ordenaban que esa casa debía ser desalojada en cinco días.

“Le pedí a la persona que cuidaba que la desocupara para evitarse que la Policía la desalojara y le dije al médico que no quería problemas, que le entregaba su casa y que me devolviera el dinero, pero eso ha sido imposible”, aseguró Álvaro Zuluaga.

La respuesta de Edilberto Cañas ante el descontento del comprador por la cantidad de irregularidades, asegura en la denuncia, “es que respondió de manera airada que le debía pagar una multa de $93 millones por deshacer el negocio”.

Fue un cupo notarial

El País consultó en la Notaría 7 de Cali la situación legal de la casa que Eddy Cañas le vendió a Álvaro Javier Zuluaga y las irregularidades saltan a la vista.

En el libro de protocolo, el que está abierto a consulta ciudadana, figura la escritura 6651 del 30 de octubre del 2002 como ‘dación en pago’ de Ana Jiménez Ortegón, quien falleció hace varios años, a Luis Eduardo Sánchez Ordóñez por un valor de $42.500.000.

Llama la atención que el único anexo que tiene el documento es un pago de impuesto predial con una fecha que no coincide y una copia de la cédula del falso comprador, Luis Eduardo Sánchez. Por lo demás, no reposa copia del certificado de tradición de la casa ni el documento de la vendedora.

Al consultar el libro numerador, al que solo tiene acceso el notario, figura que la escritura 6651 del 30 de octubre del 2002 corresponde en realidad a una cancelación de hipoteca de Miguel Ángel Rodríguez a Blanca Nubia Mazo, la cual fue arrancada del libro y remplaza por la falsa escritura con la que Eddy Cañas hizo la venta.

El País buscó a Luis Eduardo Sánchez, un comisionista de venta de ganado y bienes raíces en el Eje Cafetero y aseguró telefónicamente no conocer el tema del que le estaban hablando. “¿Cómo así amigo? Lo que utilizaron fue mi nombre porque yo de eso no sé nada. Apenas me vengo a dar cuenta de eso”.

Luis Eduardo negó conocer a Eddy Cañas, de quien el médico insiste que trabajó toda la vida con su mamá en varias tierras que ella tuvo en el Valle. “Sería un primo mío que es el que trabaja por ahí con cosas. Yo no, yo trabajo es con ganado y con propiedad raíz en Pereira”.

Según información que ha obtenido la víctima, Álvaro Zuluaga, quien contrató a un investigador privado, “la persona que Cañas puso como supuesto comprador de la casa es una persona muy pobre que le ofreció un dinero para que prestara el nombre y lo convenció de que no había ningún problema y ni siquiera le pagó los cinco millones que le prometió”.

Ante los hallazgos en la Notaría 7, la asesora jurídica indicó que la escritura No. 6651 del 30 de octubre de 2002 otorgada en esta notaría, por medio de la cual se transfirió a título de dación en pago el predio identificado con la matrícula 370-76722 “hoy 26 de abril de 2025, por información del diario El País (…) se tiene conocimiento que la misma carece de validez por posible falsedad en documento, simulación de propietario deudor-acreedor, con el que él presume la comisión de un presunto delito de estafa y falsedad en documento público”.

“El día de hoy se elaborará denuncia penal ante la Fiscalía General y se le sugiere que los afectados con el delito que resulte tipificado se acerquen a la Procuraduría Judicial Penal y pongan en conocimiento estos hechos para que el procurador que sea delegado impulse el proceso en busca de celeridad en la actuación por parte de la Fiscalía; y la notaría está presta a aportar los documentos que se requieran para la investigación”, indicó la oficina jurídica de la Notaría 7 sin referirse a lo que pudo ocurrir con la escritura ni la fecha del cambiazo.

“Todo se hizo en complicidad con algún funcionario de la notaría porque un notario debe ser muy bruto para prestarse a una cosa de esas porque se va preso; la culpabilidad la debe determinar el notario o la Fiscalía porque fue la notaría la que propició que fuera víctima de esta estafa y el notario dio fe de que la escritura era auténtica”, aseguró la víctima.

La escritura es legítima

Ante los nuevos señalamientos contra Eddy Cañas, quien una semana atrás apareció en otro caso en el que le aseguró a El País que compró la posesión de un edificio en el oeste de Cali por $120 millones y cuyo propietario lo tiene también denunciado, insistió en que las escrituras de la casa en Alameda son originales.

“Eso es una casa con una escritura pública legítima de hace más de 22 años; el señor Álvaro la adquirió, pero cuando se fueron a hacer los papeles había un error en el cuerpo de la escritura y ese error conlleva a que tengan que hacer una aclaración y para una aclaración de escrituras públicas deben estar ambas partes. Una de las partes falleció hace años y la otra parte está allí desde hace más de 22 años; por eso no se pudo desarrollar la escritura y hoy en día el mismo notario y la misma jurídica de la notaría dicen que deben de hacer una aclaración, pero como no están las dos partes, deben hacer una prescripción del bien”, aseguró Cañas vía telefónica.

Agregó que: “Entonces el señor Zuluaga, que sabe mucho de tierras y que lleva muchos años comprando y vendiendo tierras, que es ese su ejercicio determinó cerrar la negociación y echarla para atrás. En este momento hay que devolverle a él, pero eso está en un proceso para que se le haga la devolución y hasta allí es lo que yo te puedo informar. Pero todo se ha hecho mediante una compraventa legal, notaría legal y todo lo hizo la abogada de él mismo”.

Sobre el proceso en el que un tercer reclamante sería el dueño verdadero del bien, aseguró que “había una señora en el garaje que llevaba muchos años ahí y quería hacer una prescripción de toda la propiedad, entonces eso está en la Inspección 19 (…) La señora se unió con otra persona y se quiere apoderar de toda la casa cuando están las pruebas, los testigos; esa es una propiedad que se está cayendo internamente y ya nos ha tocado hacer reparaciones”.

Al insistirle en que los documentos son falsos y que fueron registrados de manera fraudulenta en la Notaría 7, señaló: “Desconozco el tema de la escritura falsa porque yo no manejo documentación, no soy notario, yo no la hice, no aparezco en el documento y hasta donde nosotros vemos, se presume que es una escritura original”.

“Yo llevo muchos meses que no sé del tema, pero si hubo una falsedad no la he realizado yo porque eso es una propiedad de hace 22 o 23 años. Y eso ya lo tienen que asumir es ellos que son los que desarrollan su documentación interna, eso lo tiene que asumir directamente el notario”.

Frente a las declaraciones de Luis Eduardo Sánchez en las que asegura no conocerlo, indicó que “el señor Álvaro ha estado colocando gente; a mí me han llamado unas 5 o 6 veces oficinas de cobro de Cali para que salga a reuniones y él estaba mintiendo que había pagado no sé cuántos millones cuando existe el contrato de compraventa y existe todo en la documentación autenticada y estaba mandando gente de los Rastrojos a decir que le tenía que devolver no sé cuánto más dinero. Don Eduardo está blindado porque es una persona muy adulta, ha estado quieto con el tema porque lo han llamado mucho de parte de don Álvaro y por eso lo estamos haciendo desde un ámbito jurídico para que se le haga la devolución”.

“Ya está todo para hacerle la devolución al señor, pero esto ha tenido unos movimientos malucos, de calle, con oficinas, con gente, usted sabe cómo se maneja Cali… En Cali estamos inundados de más de 30 oficinas de cobro y él argumentando unos valores X, pero todo está documentado, lo que entregó, lo que no entregó y lo que hay que devolverle, tiene que devolvérsele", dijo Cañas al asegurar que no tiene claro cuánto pagó el señor por la casa.

Cañas le aseguró a El País que la persona a la que se le consignó el dinero en Estados Unidos no es familiar suyo, contra quien iniciarán un proceso en ese país también por estafa, e insistió en que todo se resolverá por las vías legales y que no conoce a ningún Manila. “Yo soy Edilberto Cañas y no actúo en nombre de nadie”.

Cañas está también en el caso del edificio del Oeste

A través de redes sociales, Edilberto Cañas dice ser médico en estética facial y promueve tratamientos biomédicos especializados para la pérdida de peso.

Una vez consultado el Registro Único Nacional de Talento Humano en Salud (ReThus), el portal en el que figuran desde auxiliares, técnicos, profesionales y tecnólogos de la salud en Colombia, el resultado arroja que: “El ciudadano con la identificación consultada no se encuentra inscrito”.

“Es un estafador y dice ser médico, pero no aparece ninguna información suya en el Ministerio de Salud. Sin embargo el asegura que tiene estudios de la Universidad del Cauca y hace intervenciones sin tener la preparación”, indicó otra persona que investiga a Eddy Cañas desde hace dos años, cuando asegura que fue víctima de una invasión y falsa posesión con la que perdió su predio.

Al ser consultado sobre su perfil profesional, Cañas dijo que: “No tengo especialidad; yo trabajo es desde la parte estética con un programa de medicina molecular. Las medicinas moleculares son medicinas orgánicas. Las número uno en el mundo, las cuales no requieren formulación. Son suplementos alimenticios y hay programas desarrollados para disminución de peso desde la parte estética”.

Eddy Cañas es la misma persona que le aseguró a El País una semana atrás que es el poseedor también “de buena fe” del edificio El Retiro etapa III, ubicado en el Oeste de Cali, junto a la estatua de Sebastián de Belalcázar, y que con un poder falsificado en la Notaría 18 de Cali, lograron pasar un par de matrículas a nombre de un tercero identificado como John Freddy Rodríguez Ortiz tras protocolizar las escrituras públicas también en la Notaría 7, en la capital del Valle.

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